Безвозмездное срочное пользование земельными участками и их аренда

Безвозмездное срочное пользование земельными участками и их аренда

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен закрытый перечень прав физических и юридических лиц на земельные участки. Ныне к таковым относятся: право собственности (глава III ЗК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования (ст.20 ЗК РФ), право пожизненного наследуемого владения (ст.21 ЗК РФ), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ), право безвозмездного срочного пользования (ст. 24 ЗК РФ), право аренды (ст.22 ЗК РФ).
Таким образом, к четырем вещным правам на землю, установленным ранее в статье 216 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и подлежащим государственной регистрации, добавились два новых вида права: право аренды и право безвозмездного срочного пользования.
Впрочем, так ли уж новы эти виды прав? Порядок безвозмездного пользования вещью по договору (по договору ссуды) ранее был прописан в главе 36 части II ГК РФ. Право безвозмездного срочного пользования земельным участком упоминается также в ст.267 и ст.270 главы 17 ГК РФ, целиком посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю. Что касается права аренды, то, хотя в п.2 ст.609 ГК РФ предусматривалась государственная регистрация не собственно этого права, а договора аренды, в ст.26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ № 122-ФЗ) уже говорилось о государственной регистрации именно права аренды. Этот вид права упоминался и в других нормативных правовых документах: в Указе Президента РФ от 26.11.1997 г. № 1263 и Постановлении Правительства РФ от 05.01.1998г.№ 2 право аренды земельного участка было определено как предмет купли-продажи на торгах. В ст.615 ГК РФ устанавливалась возможность передачи права аренды в залог, внесения его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.
Привычные и обычные для российского законодательства разночтения и противоречия, разумеется, вызвали в то время немало различных толкований. Например, было такое суждение: "Согласно п.38 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, в подраздел II ЕГРП вносятся записи только о вещных правах на земельные участки, а в их числе право аренды не упомянуто". Или еще вопрос: "Если право аренды возникает на основании договора аренды, а договор аренды считается заключенным с момента его государственной регистрации, то, как же можно продавать это право еще до заключения самого договора?"
На последний вопрос ответить несложно. Здесь, конечно, явно неточная формулировка законодателя: правильнее говорить не о продаже права аренды, а о продаже права на заключение договора аренды (кстати, именно такая формулировка уже присутствует в ст.38 ЗК РФ). Положение же п.38 Правил ведения ЕГРП о необходимости регистрации исключительно вещных прав вообще противоречит ст. 131 ГК РФ, согласно которой государственной регистрации подлежат "вещные ... и иные права" на объекты недвижимости. Поэтому дискуссия о том, является ли право аренды вещным либо обязательственным, в данном контексте имеет скорее теоретический, нежели правовой смысл.
Отметим все же, что понятие обязательственного права действующим гражданским законодательством не определено, а перечень вещных прав, названных в ст.216 ГК РФ, не является закрытым: "Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются..." Утверждение о том, что права аренды и безвозмездного срочного пользования суть обязательственные, поскольку возникают на основании обязательств сторон, тоже не бесспорно: например, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) отнесено к вещным правам, а ведь оно тоже основано на соглашении (то есть на обязательствах) сторон.
Кроме того, оба рассматриваемых вида прав предусматривают и передачу вещи, и ее надлежащее использование, и последующий возврат собственнику, и вообще не существуют без вещи! Как уже упоминалось выше, право безвозмездного срочного пользования фигурирует в главе 17 ГК РФ в числе иных вещных прав на землю. И еще отметим, что нормы по защите прав арендаторов земельных участков, возмещения им убытков в случае принудительного изъятия арендуемых участков и т.д., изложенные в главах VI, VII, IХ ЗК РФ, практически не отличаются от норм, установленных для обладателей иных вещных прав - пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Короче, на тему о том, к какому виду прав относится право аренды - к обязательственному или вещному - можно спорить и спорить...
Новый ЗК РФ разрешил эту коллизию очень просто: в ст. 25 и ст. 26 установлены прямые нормы о том, что обязательной государственной регистрации в соответствии ФЗ № 122-ФЗ подлежат не только договоры аренды земельных участков и безвозмездного срочного пользования ими, но и соответствующие права (что, кстати, полностью соответствует ст. 131 ГК РФ).
Одновременно кодексом введено немало и других существенных новаций в отношении этих прав. Так, если до вступления в действие ЗК РФ государственной регистрации в силу общей нормы ст. 609 ГК РФ подлежал договор аренды земельного участка, заключенный на любой срок, то теперь при сроке аренды (или субаренды) менее чем один год регистрация такого договора не предусматривается (п.2 ст.28 ЗК РФ). То же правило установлено и для договора безвозмездного срочного пользования земельным участком. Но - подчеркнем! - сами эти права на земельные участки подлежат государственной регистрации вне зависимости от срока действия договора.
В безвозмездное срочное пользование земельные участки могут быть переданы гражданам не только по договору, но также в виде служебного надела из земель организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков (п.1 ст.24 ЗК РФ). Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Право безвозмездного срочного пользования земельными участками по договору может быть предоставлено собственниками этих участков - физическими и юридическими лицами - иным физическим или юридическим лицам на любой срок. А вот земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в безвозмездное срочное пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления, причем на срок не более одного года (п.1 ст.24 ЗК РФ).
В отношении права аренды земельного участка Кодексом тоже установлены дополнительные ограничения. Так земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п.7 ст.22 ЗК РФ), хотя столь явное ограничение прав собственников земельных участков, в том числе физических и юридических лиц, ничем не обосновано. Кроме того, запрещено предоставление в аренду земельных участков, оборот которых ограничен (п.2 ст.22, п.4 ст.27 ЗК РФ), а также лишены возможности передавать земельные участки в аренду лица, которые имеют их на правах постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения (п.4 ст. 20, п.2 ст. 2З КРФ).
И еще одно новое ограничение по передаче земельных участков в аренду для целей, связанных со строительством, без предварительного согласования мест размещения объектов земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отныне предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Передача этих земельных участков в аренду без проведения торгов возможна только при выполнении двух необходимых условий:
1. предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии таких земельных участков;
2. если после публикации сообщения получена только одна заявка (п. 4 ст. 30 ЗК РФ).
Точно такие же правила установлены в ст. 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" по отношению к передаваемым в аренду земельным участкам данной категории, если они находятся в государственной или муниципальной собственности.
Что ж, введение всевозможных запретов - это фирменный знак современного российского законодательства, на флаге которого красуется все тот же древний девиз: "Тащить и не пущать!" Однако есть в кодексе и послабление (правда, только одно!): в соответствии с п.2 ст.607 ГК РФ и п.6 ст.22 ЗК РФ в субаренду можно сдавать арендуемый участок уже без согласия арендодателя (п.2 ст.615 ГК РФ), а лишь при условии его уведомления.
Но и тут не обошлось без ограничений: эта норма относится только к случаю, если арендодателем является физическое или юридическое лицо. Если же земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то передача арендатором своих прав по договору аренды без согласия собственника возможна лишь тогда, когда договор аренды заключен на срок более пяти лет (п.9 ст.22 ЗК РФ).
В заключение отметим, что по действующему законодательству есть еще два варианта приобретения права аренды земельного участка либо права безвозмездного срочного пользования им без заключения соответствующих договоров:
1. эти права переходят к новому собственнику зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, который принадлежал прежнему собственнику указанных объектов недвижимости до их отчуждения на праве аренды или безвозмездного срочного пользования (п.1 ст.35 ЗК РФ, ст.552 ГК РФ). Но при этом в законе имеется существенная оговорка: права переходят только на часть земельного участка, занятую зданием, строением, сооружением и необходимую для их использования;
2. эти права переходят в порядке универсального правопреемства при реорганизации юридического лица (ст.129 ГК РФ), за исключением земель, изъятых из оборота или ограниченных в обороте (ст.27 ЗК РФ).

Что ж, введение всевозможных запретов - это фирменный знак современного российского законодательства, на флаге которого красуется все тот же древний девиз: "Тащить и не пущать!"

3.134.102.182