Почем ЖКХ для народа!

Жилищный кодекс РФ нередко называют революцией в жилищнокоммунальной сфере. Для одних политиков это прорыв, который реформирует не только жилищнокоммунальное хозяйство, но и оздоровит экономику в целом, для других - опасность таких социальных потрясений, что мало не покажется.

Упрощенно суть нового Жилищного кодекса можно сформулировать следующим образом: вся ответственность за содержание и ремонт домов полностью ложится на собственников жилья. Поэтому гражданам, согласно положениям кодекса, предложено определиться со способом управления домом. Нужно это было сделать сначала до 1 марта 2006, но, учитывая всю сложность вопроса, выбор отсрочили до 1 января 2007 года. Даже эта отсрочка, о чем будет сказано ниже, вряд ли кардинально изменит ситуацию. Следует также помнить, что выбор - не право, а обязанность собственников.

Прежде чем говорить о вариантах выбора, необходимо выяснить, что следует понимать под «управлением домом». Большинство специалистов считают, что управление домом - это его содержание, эксплуатация и ремонт. Возможны и другие определения, но это, на мой взгляд, наиболее полно отражает обязанности и права собственников жилья.

Кодекс предлагает нам сделать выбор из трех вариантов. Все проблемы, связанные с управлением дома могут решать управляющие компании, товарищества собственников жилья и непосредственно сами собственники. Третий вариант практически мало реален в многоквартирных домах и осуществим в основном для владельцев коттеджей. Итак, выбор остается только между двумя вариантами. Неслучайно наибольший интерес на сайте «odintsovo.info» вызвали материалы, посвященные проблемам ТСЖ. В ходе дискуссии правильно было отмечено, что при выборе способа управления нужен совершенно разный подход для жителей домов-новостроек и обитателей старого жилого фонда.

ТСЖ - некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме и представляющая их интересы. В ТСЖ может быть как один дом, так и несколько. Проще говоря, собственники свои права по управлению передают группе людей, состоящих из тех же собственников, или нанимают специалистов. Теоретически этот способ должен снизить расходы жителей дома, потому что налицо прямая заинтересованность удешевить все виды работ по обслуживанию дома.

При всей внешней п р и в л е к а т е л ь н о с т и эффективность деятельности ТСЖ весьма сомнительна. Общеизвестно, что любое дело губят дилетанты, а управлять домами по определению должны специалисты. Предположим, что в каком-то доме набралось энное количество необходимых специалистов (бухгалтеры, инженеры, управленцы), и все они на момент избрания в руководство ТСЖ или безработные, или «горят» желанием оставить прежнюю работу. Это почти идеальный вариант, который редко, но все же встречается. И если удается избежать внутридомовых дрязг, такие ТСЖ, объединяясь в ассоциации, перерастают в управляющие компании, сохраняя от сути ТСЖ только аббревиатуру. И все же склок и разбирательств в ТСЖ избежать практически не удается. Всегда найдется хотя бы один житель в доме, который посчитает, что его обманывают. И «пошла плясать губерния»: взаимные обвинения, письма в вышестоящие инстанции, разборки в Интернете. Работа ТСЖ если и не парализуется, то сильно усложняется.

Чаще в правление ТСЖ попадают владельцы квартир с «активной жизненной позицией», но мало что смыслящие в коммунальном хозяйстве. Недовольство собственников носит уже более массовый характер: вновь разборки и взаимные обвинения. Избирается новое правление, которое или нанимает специалистов, или сразу напрямую заключают договор с управляющей компанией. По мнению генерального директора ООО «Трансинжстрой» Николая Тузанова, «ТСЖ - лишнее звено в жилищно-коммунальной сфере, так как большей частью выполняет роль посредника между жителями и управляющей компанией». Следует заметить, что управляющей компании проще работать с несколькими членами правления ТСЖ, чем со всеми собственниками квартир. Так что пусть члены товарищества сами решают, что для них выгоднее.

Управляющие компании у нас или государственные, представленные преимущественно ДЕЗами, или частные, выросшие их тех же ТСЖ, или созданные застройщиками. Бытует расхожее мнение, что частный капитал не идет в сферу ЖКХ. Это не совсем верно, только в Одинцовском районе их не меньше четырех, а в Москве в разы больше. Есть уже частные компании, которые управляют домами, площадь которых превышает миллион квадратных метров. Сказанное справедливо только по отношению к домам-новостройкам.

О некачественной работе ДЕЗов (бывших ЖЭКов) давно уже складывают легенды. Одна из главных причин такого положения, по-моему, заключается в том, что деньги, получаемые ДЕЗами, обезличены, а финансовая деятельность «непрозрачна» и неподотчетна жителям. Часто на просьбы или жалобы жильцов из этой конторы слышен один и тот же ответ: «Нет денег». И поди проверь, действительно нет или придуриваются. Частная управляющая компания по всем параметрам выгодно отличается от государственной. Во-первых, она существует в основном на деньги, полученные от жителей, как плата за услуги. Поэтому она заинтересована в рациональном использовании этих денежных средств. Неслучайно, что стандартный набор услуг стоит столько же, сколько и в ДЕЗе, но объем больше, а качество на порядок выше. Так, например, по нормативам влажная уборка подъезда должна производиться один раз в месяц, в частной компании (ООО «Солярис») - раз в три дня. Я знаю компанию, которая в своих домах ежедневно моет ковши мусоросборников.

Во-вторых, рациональное использование денежных средств позволяет, не взимая дополнительно денег, оказывать и другие услуги: круглосуточная охрана, видеонаблюдение и т.д., поддерживать высокий уровень обслуживания (ждать электрика или сантехника в среднем приходится 10 минут).

В-третьих, компания предоставляет полную информацию, куда и как расходуются деньги. Любое материально затратное мероприятие всегда обсуждается с жильцами. Есть еще один немаловажный аспект: с повышением уровня сервиса в доме повышается в нем и стоимость одного квадратного метра жилья. Конечно, надо понимать, что расценки услуг частной компании в области, как правило, более высокие, чем в Москве. К примеру, за трехкомнатную квартиру площадью 80 кв. м. в месяц приходится платить почти 4 тысячи рублей.

В сегодняшних условиях, на мой взгляд, управляющая компания предпочтительнее не только ДЕЗов, но и ТСЖ. К тому же полноценной деятельности ТСЖ мешает отсутствие нормативной базы. Все равно в любом случае выбирать и решать собственнику. Надо только помнить, что и при выборе ТСЖ, и управляющей компании меньшинство подчиняется большинству. Как правило, меньшинство - это неплательщики. Диапазон работы с неплательщиками в частных компаниях - от душеспасительных бесед до судебных разбирательств. Как рассказывает генеральный директор АТСЖ «Инициатива» Николай Яценко, компания не проиграла ни одного судебного иска. Иногда достаточно только повестки в суд, чтобы злостный неплательщик превратился в законопослушного гражданина.

Теперь к вопросу, почему управляющие компании не спешат взять под свое «крыло» старый жилой фонд с прогнившими трубами и изношенными коммуникациями. Дело в том, что пока жильцы не выбрали форму управления, ремонтировать дом должен муниципалитет. На приведение в порядок жилищно-коммунального хозяйства страны необходимо 3 триллиона рублей, а в бюджете заложено 25 миллиардов. В Москве нашли выход: наряду с коммунальными платежами владельцы делают отчисления на капитальный ремонт. Эта мера сделала привлекательным старые дома для управляющих компаний. По крайней мере, стало понятным, кто платит за ремонт.

Для всех остальных время «Ч» наступит 1 января 2007 года. Независимо от способа управления собственники жилья должны будут оплачивать ремонт из собственного кармана. В какие цифры это может вылиться, покажу на конкретном примере. Установка нового лифта, самого простенького, составляет порядка 35 тысяч долларов. Легко посчитать, сколько выложит каждый собственник, если в подъезде 36 или 48 квартир. А это еще не самая крупная трата. Как говорит депутат Государственной Думы Елена Хованская: «Когда предлагалось перед передачей домов в собственность граждан полностью отремонтировать их, то единственным аргументом против этого был размер суммы. Сегодня программу ремонта аварийных зданий ликвидируют, а 3 трлн. останутся, но перелягут на плечи граждан, и через 5-7 лет проблема с капремонтом зданий будет стоять очень серьезно». Необходимое послесловие. Надо отчетливо понимать, что федеральные власти «подставили» муниципалитеты, сделав их в очередной раз «крайними» и оставив один на один с проблемой, которую невозможно решить в рамках одного района. Мне так кажется.

Георгий ЯНС

"Одинцовская НЕДЕЛЯ" специально для "Одинцово-ИНФО"

18.191.189.85