За надежность придется доплатить

В пятницу, 24 июня, депутаты Государственной Думы одобрили изменения в основной федеральный закон 214-ФЗ, регулирующий участие в долевом строительстве многоквартирных домов. Законопроект, призванный защитить права участников долевого строительства, внес на рассмотрение Комитет Государственной Думы по финансовому рынку.

Основные положения закона № 954041-6 «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» начнут действовать с 1 января 2017 года.

Повышение требований к уставному капиталу

Изменения в 214-ФЗ устанавливают требования к уставному капиталу застройщика, привлекающего средства дольщиков для строительства жилого дома. В зависимости от площади строительства у компании должен быть определенный минимальный размер уставного капитала. Например, если площадь всех объектов не превышает 1,5 тыс. кв. м., то минимальный размер уставного капитала такого застройщика должен будет составлять 2,5 млн руб. Если же площадь всех объектов составит более 500 тысяч квадратных метров, то к привлечению средств будет допущен застройщик с минимальным уставным капиталом в 1,5 млрд руб. Но, эти требования вступят в силу только с 1 июля 2017 года.

Банкроты сходят с дистанции

Привлекать средства дольщиков не сможет компания, находящаяся в стадии банкротства или ликвидации. Действующее решение Арбитражного суда о приостановлении деятельности застройщика также станет препятствием. Напомним, в настоящее время законодательство позволяет привлекать средства застройщикам, имеющим долги или находящимся в стадии банкротства. После вступления в силу изменений — нет.

Будет ли закон работать?

Однако не понятно, как, например, в случае с обманутыми дольщиками «Гуссарской баллады» помогли бы эти изменения закона. Ведь вне зависимости от размеров капитала компания может стать банкротом и этот статус присваивается уже по сути мертвому застройщику, когда он ни строить ни обслуживать взятые кредиты не в состоянии. Опять же, остается путь привлечь средства дольщиков через аффилированные организации. Как именно тогда защищаются права дольщиков?

Декларация максимальной открытости

Изменения в 214-ФЗ направлены и на достижение максимальной открытости. В частности, в открытом доступе в интернете будет вестись единый реестр застройщиков, привлекающих денежные средства дольщиков. Также строительные компании на своих сайтах будут обязаны размещать следующие документы: проектную декларацию, проекты договоров участия в долевом строительстве, разрешения на ввод в эксплуатацию и фотографии процесса строительства. Однако все это уже есть, за исключением открытого реестра застройщиков.

Инвестиционный договор — большая тайна чиновников

К сожалению, в изменениях к закону никак не упомянут самый главный документ — инвестиционный договор, который застройщик заключает с органом власти. В нем описаны пресловутые социальные обязательства в виде строительства детских садов, школ, поликлиник и передачи их государству (муниципалитету). Эти принципиальные положения по прежнему остаются тайной доступной только узкому кругу чиновников и являются предметом большого торга при выдаче разрешения на строительство Министерством строительного комплекса Московской области.

Агентство по страхованию дольщиков?

Нововведениями допускается создание фонда, который будет формироваться за счет отчислений застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Средства из этого фонда будут выплачиваться лицам, заключившим договоры долевого строительства, в случае неисполнения обязательств застройщика. Своего рода агентство по страхованию дольщиков по аналогии с вкладчиками банков (АСВ).

Средства дольщиков будут размещаться на отдельных банковских счетах. Открывать такие счета смогут только банки, имеющие право на размещение депозитов федерального бюджета. В этих же банках должны находиться все счета для совершения операций по строительству объектов жилого строительства. Изменения условий договора долевого строительства будут согласовываться с банком. Эти нововведения уже вызвали негативную реакцию застройщиков, которые теперь будут сильно ограничены в прежней свободе самостоятельно распоряжаться привлеченными денежными средствами.

Повышение ответственности за качество

Момент передачи квартиры должен будет сопровождаться передачей дольщику полной инструкции по эксплуатации приобретенного жилого помещения. Если дольщик посчитает, что построенная жилая площадь не отвечает необходимым требованиям, то сможет подать иск в суд или предъявить претензии непосредственно застройщику в письменной форме. Это право сохранится у дольщика на протяжении всего гарантийного срока объекта.

При нарушении сроков устранения недостатков застройщик за каждый день просрочки будет платить неустойку в размере 1% от купленной дольщиком площади. Уйти от ответственности за ненадлежащее качество  застройщик сможет только в том случае, если докажет, что все недостатки появились в следствии нарушений правил эксплуатации.

Однако на практике дольщикам в Одинцовском городском суде с трудом удается взыскать с нерадивых застройщиков хоть какую-то компенсацию за срыв сроков строительства, не говоря уже о качестве работ. К сожалению в этой сфере сложилась судебная практика не в пользу покупателя.

Поможет ли больному реанимация?

По сути, принятые изменения в 214-ФЗ являются запоздалой попыткой урегулировать сдувающуюся сферу многоэтажного строительства. На территории Московской области в 18 муниципальных образованиях зарегистрировано 34 долгостроя и 6256 обманутых дольщиков. Более половины недобросовестных застройщиков стали банкротами, в отношении руководителей шести компаний заведены уголовные дела.

Одним из самых проблемных является Одинцовский район. Свежий пример — «Гусарская баллада», дольщики которой остались с ипотекой, но без квартир после банкротства застройщика АО «АлеутСтрой».

К сожалению, изменения никак не помогут решить проблемы уже существующих обманутых дольщиков. Но есть надежда, что более строгие требования к привлечению денежных средств станут барьером для недобросовестных компаний.

«Любой каприз за ваши деньги»

Можно с уверенностью предположить, что новые требования поднимут себестоимость строительства, а вместе с ней и стоимость квадратных метров для покупателей, что скорее всего охладит платежеспособный спрос и амбиции девелоперов. Это хорошая новость для коренных жителей города Одинцово, страдающих от уплотнительной застройки и строительства по периметру города многотысячных 25-ти этажных микрорайонов.

3.146.105.194