Бизнес на обманутых дольщиках

Егор Демиденко
19 июля 2017, 12:50

Проблемы обманутых дольщиков Подмосковья планируют решить к 2020 году. Об этом заявил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил МЕНЬ на совещании в Госдуме. Новоселье соседей оплатят, как всегда, другие жители Московской области. И не только деньгами, но и комфортом.

Московская область — один из регионов-лидеров по числу обманутых дольщиков. Своих квартир здесь дожидается более 5 000 собственников, внесенных в официальный реестр. Для сравнения — в Москве обманутых дольщиков в 1,5 раза меньше.

Многочисленные долгострои Подмосковья — следствие строительного бума нулевых и десятых годов. Стахановская застройка всех свободных полей не могла не привести к возникновению проблемных объектов. В 2017 году жилье в регионе строит более 500 компаний, а сколько их было за последние 20 лет всего — подсчитать невозможно. При этом в реестр проблемных застройщиков с 2012 года внесено 129 компаний.

Процент недостроев тоже не очень высок. В рисковом долевом строительстве в Подмосковье участвует почти 300 000 человек. То есть пострадавших дольщиков — 1,7% от общего числа. Без обещанных квартир остается каждый 60-й покупатель.

Но поскольку общие масштабы строительства в Московской области — колоссальные, то и масштаб проблемы обманутых дольщиков кажется огромным. Этим пользуются ушлые бизнесмены от строительства. Раздувая проблему, они выбивают у властей новые земельные участки и преференции на достройку проблемных объектов. В итоге пострадавшими оказываются все жители Подмосковья.

ЖК «Атлант», построен компанией «ЮАСстрой», город Одинцово, Можайское шоссе, 80А, ЖК «Атлант»

ЖК «Атлант», построен компанией «ЮАСстрой», город Одинцово, Можайское шоссе, 80А

Недострои Одинцовского района: 4 + 1

На июль 2017-го года в Одинцовском районе 4 «проблемных» жилых комплекса — «Западные ворота столицы», «Гусарская баллада», «Изумрудная долина» и «Высокие Жаворонки». Застройщики этих объектов обанкротились, их руководители либо уже арестованы, либо находятся в розыске.

Для двух старых недостроев — «Западных ворот столицы» и «Гусарской баллады» — власти нашли новых застройщиков. Сейчас на этих площадках работают строители. За достройку первого объекта взялась группа компаний «ПИК», а за достройку второго — структуры Московского кредитного банка.

Два относительно новых объекта — «Высокие Жаворонки» и «Изумрудная долина» — пока остаются недостроями с мутными перспективами. В реестр проблемных объектов эти ЖК внесены только в 2017 году. Власти уверяют, что ведут поиски застройщиков, в кулуарах периодически звучат бренды известных компаний, но конкретики по-прежнему нет.

Следующий на очереди — ЖК «Центральный» на улице Маршала Жукова в Одинцово. 25-этажный дом компания «ИнвестСтройРегион» должна была ввести в эксплуатацию в последнем квартале 2017 года. Но реконструкция 3-го микрорайона встала намертво. На встрече в Госдуме дольщики ЖК «Центральный» потребовали включить их дом в реестр проблемных объектов.

Обманутые дольщики — инструмент шантажа и спекуляций

Покупатели квартир в недостроях не сидят сложа руки. Дольщики ведут громкую информационную кампанию — пишут письма во все инстанции, организуют митинги, выступают в СМИ, спамят в социальных сетях.

Тактика дольщиков — максимально давить на власть информационно и психологически, чтобы та как можно скорее отдала заброшенные стройплощадки другому бизнесу. Своей истерикой дольщики пытаются ускорить переговоры между властью и строительными компаниями.

Но почему эти переговоры обычно идут довольно медленно? Требования строительного бизнеса хорошо известны — они хотят уменьшить расходы и увеличить доходы. Часть квартир уже продана, а прибыль с оставшихся — не так велика, как хочется. Вдобавок есть социальные обязательства — нужно построить коммуникации, дороги, детские сады, школы, больницы.

У новых застройщиков есть несколько способов сделать проект более прибыльным, выжать из него максимум:

  1. Сократить социальные обязательства. Предложить строить школы-больницы за счет бюджета, а не за счет застройщика
  2. Изменить проект строительства. Увеличить количество продаваемых квартир
  3. Получить дополнительные земельные участки в районе. Компенсировать расходы за счет нового строительства.

А чтобы чиновники стали более сговорчивыми, их можно прессовать через обманутых дольщиков. Драматичные истории обездоленных людей с удовольствием перескажут газеты, их митинги покажут в новостях, их примут в Госдуме. Ещё можно устроить скандал в социальных сетях — там даже нельзя проверить, кто пишет комментарии, настоящие дольщики или фальшивые.

«Воробьёв, где компенсационная земля?», Июль

«Воробьёв, где компенсационная земля?»

Типичное выступление в соцсетях — анонимные «обманутые дольщики» с пустыми страничками требуют у губернатора «компенсационных участков» для нового застройщика

Таким нехитрым образом обманутые дольщики становятся инструментом шантажа в руках застройщиков. Спекулируя на проблемах несчастных людей, можно получить хорошую сверхприбыль. И чем больше власть будет тянуть с принятием решения — тем больше политических издержек получит. Либо дайте землю и сами стройте школы-больницы, либо митинги под окнами, голодовки, палаточные городки и скандалы на федеральных каналах. И власть на это ведется, предлагая жирные условия хищному строительному бизнесу.

За «дешевые» квартиры дольщиков заплатят все

Действия обманутых дольщиков понять можно. Им нужны обещанные квартиры, за право обладать которыми они заплатили свои и заёмные деньги. Сколько при этом новых 25-этажных монстров построят в перенаселенном Одинцовском районе, не важно. За чей счёт будут сделаны дороги, детские сады, школы и больницы — тоже всё равно. Их потом можно точно так же требовать у властей. И власти будут идти на поводу.

Так уже было с «Гусарской балладой» — сначала дольщики этого ЖК требовали скорейшего возобновления строительства, а теперь требуют школу за бюджетный счёт, потому что возить детей в Одинцово — далеко.

Естественно, «своих» денег у власти нет. Все бюджетные средства, которые государство вкладывает в достройку социальных объектов и решение проблем дольщиков — это деньги из кармана налогоплательщиков.

Получается интересная картина. Сначала покупатель приобретает квартиру «на этапе котлована» — по существенно заниженной цене, потому что вносит всю стоимость заранее и принимает на себя инвестиционные риски. Затем становится обманутым дольщиком. Его жилье достраивают, а издержки перекладываются на бюджет — таким образом, дешевизна квартиры дольщика обеспечивается из кармана других налогоплательщиков.

Скоро бизнес на обманутых дольщиках может зайти ещё дальше — обсуждается закон, по которому компании, доделывающие долгострои, смогут получать землю без конкурса. Это значит, что бюджет Московской области не досчитается новых миллионов рублей. А может быть даже — миллиардов.

«Не хочу судиться, хочу дешевую квартиру за чужой счет»

Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности. Дольщик приобретает право на квартиру и по факту является инвестором, вложившимся в строительство, а застройщик — исполнителем работ. Инвестор в любом случае останется в плюсе — достроенная квартира всегда будет дороже, чем потенциальная.

Как и любой инвестор, дольщик берет на себя высокие риски. Например, существует риск смены экономической конъюнктуры. Типичная схема банкротства застройщика выглядит так: происходит общественно-политический катаклизм, падает курс рубля. Следом подскакивают цены на стройматериалы, продажи проваливаются, а ставка новых банковских кредитов наоборот — возрастает. В результате застройщику становится неоткуда привлекать средства — новых дольщиков нет, а перекредитоваться негде. Одновременно с этим начинают скандалить дольщики, обваливая продажи окончательно.

Ещё более распространенный в нашей стране сценарий — мошенничество застройщика, нецелевые траты и вывод финансовых средств с помощью фиктивных подрядных работ. Это тоже риск инвестора, вложившегося в квартиру «на этапе котлована».

В обоих случаях пострадавшему нужно идти в суд — так решаются все деловые конфликты, когда обязательства одной из сторон не выполнены. Но это путь долгий и сложный. Куда проще — устроить кампанию давления на исполнительную власть. И вынудить её отдать долгострой другой фирме — пусть даже на условиях, создающих неудобства всем местным жителям.

Таким образом, обманутые дольщики перекладывают свои собственные риски на плечи других.

На выходе дольщики получают квартиру дешевле рыночной цены, новый застройщик получает прибыль, а мы все получаем нехватку социальных объектов, дыру в бюджете и варварскую застройку.

До тех пор, пока слабовольные и бесхарактерные власти будут идти на поводу у обманутых дольщиков, бизнес на долгостроях будет процветать.

Митинг обманутых дольщики ЖК «Валь Д'Мероль» на стадионе Одинцово. «Достройте наше жильё», Митинг обманутых дольщиков ЖК «Изумрудная долина», плакат

Митинг обманутых дольщики ЖК «Валь Д'Мероль» на стадионе Одинцово. «Достройте наше жильё»

Что делать?

Механизм долевого строительства придумали в Аргентине 80-х годов, в период страшного экономического кризиса. Сейчас он используется в основном в развивающихся странах — скажем, приобрести квартиру «на этапе котлована» где-нибудь в Евросоюзе просто невозможно. Это логично — сама схема «долевки» создает простор для махинаций. Многочисленные поправки в 214-ФЗ, принятые за последние годы, так и не защитили дольщиков от форс-мажора. Вряд ли исправит ситуацию и создание государственного компенсационного фонда, законопроект о котором сейчас рассматривает Госдума.

Решением проблемы мог бы стать полный запрет на рискованные сделки с застройщиком. Однако на такой радикальный шаг вряд ли пойдут в обозримом будущем — по словам Михаила Меня, на деньги дольщиков в России строится до 80% всего жилья. Запретить «долевку» — значит обрушить в стране строительный рынок.

У покупателей квартир остается только один способ исключить возможные несчастья — не приобретать жилье на стадии строительства. Особенно в Подмосковье. Особенно в Одинцовском районе.

Если нет денег на жилье в новостройке, то всегда можно взять более дешевый вариант, сделать выбор в пользу «вторички» или арендовать квартиру.

Тогда не придется портить жизнь себе и всем остальным.

54.196.98.96

54.196.98.96

6 389
Ошибка в тексте? Выделите её и нажмите Ctrl+Enter
Еще про РАНТЕКТ-МФД во втором микрорайоне забыли… У него на счетах денег нет, и кредит Сбера висит, и мой исполнительный листик уже почти год (это на тему
Цитата: пострадавшему нужно идти в суд — так решаются все деловые конфликты, когда обязательства одной из сторон не выполнены.
)
Да, решение очевидно — запретить долевое строительство.
Цитата: Так уже было с «Гусарской балладой» — сначала дольщики этого ЖК требовали скорейшего возобновления строительства, а теперь требуют школу за бюджетный счёт, потому что возить детей в Одинцово — далеко.
Флаг им в руки, с кого-то надо начинать (как с наших родителей) по-закону: заработайте деньги на предприятиях (государственной важности), оплатите строительство школы в своем проекте застройки территории и передайте эту школу в муниципальную собственность. Разве не так?
Может проведём митинг против достройки долгостроев? Дольщики активные, крутятся и получают своё. А мы сидим на жопе. Надо тоже выходить в противовес.
Про суд, конечно интересно, но с кем судиться то если Застройщик- банкрот? Как правило к тому моменту, когда дольщики идут на митинг они уже имеют исполнительные листы на руках, вот только исполнение по ним не возможно. Контроль за деятельностью застройщиков крайне не эффективен, я бы сказала совсем тупой. Раз в квартал отчитаться в Минстрой и показать коэффициенты, которые не отражают текущего положения вещей — это не контроль. Вот, когда серьезно начнут проверять целевое назначение средств, включая проверку объемов и расценок у подрядчиков и наказывать уголовно, при чем владельцев бизнеса, а не номинальных директоров, тогда возможно толк и будет. А пока выход только один запрещать долевое строительство.
В каждую строй фирму сажать фсбшника, чтоб без его визы даже машину песка не купили, короче полный контроль за баблом. За одно и за гастерами присмотрит.
kurzo: Может проведём митинг против достройки долгостроев? Дольщики активные, крутятся и получают своё. А мы сидим на жопе. Надо тоже выходить в противовес.
Нет ресурсов на все проблемы. Есть ресурсы на некоторое латание дыр.
И латают там, где больше всего чешется. Отклик всегда получают самые агрессивные и настырные. Это уже устоявшаяся модель ручного управления в России. Хотите перемен — нужно требовать их.
franz94: В каждую строй фирму сажать фсбшника, чтоб без его визы даже машину песка не купили, короче полный контроль за баблом. За одно и за гастерами присмотрит.
Очень быстро войдёт в долю, бесполезно. Ваш ФСБшник первый же убежит в солнечную Доминикану.
Потерли комментарий? Не любите правду?
Ладно… Те, кто покупает квартиры платит налогов больше чем вы все диванные аналитики вместе взятые. И уж больше чем какой-то писака…(о себе надеюсь он прочитал в прошлом комментарии).
За постройку домов мы платим авансом сумму весьма внушительную. (платит застройщик, но потом компенсирует из стоимости квартир)
Местная власть, которая состоит из вас не в состоянии проконтролировать ничего! Так что как минимум, то что мы платили, то и забираем назад.

Дольщики действуют в рамках закона, а вот вы явно закон нарушаете. Я на всякий случай написал обращение в прокуратуру. Ибо это уже перебор.
А ЖК «Валь Д'Мероль» кто строил напомнить? Ваш дружище экс депутат Самохин.
Одинцово-инфо стало писать откровенно экстремистские статьи, стравливая между собой старых жителей и новых.
Хотя и те и другие на одной стороне.
Не дольщики выбирают, где строить, не дольщики выбирают какую цену платить за квартиру, которая уже построена, не дольщики устанавливают правила строительства в стране, мы хотим покупать квартиры в новых домах, а уж, где их строить решают старые жители, и депутаты которых они избирают.
lokioi: Одинцово-инфо стало писать откровенно экстремистские статьи, стравливая между собой старых жителей и новых.
Хотя и те и другие на одной стороне.
Не дольщики выбирают, где строить, не дольщики выбирают какую цену платить за квартиру, которая уже построена, не дольщики устанавливают правила строительства в стране, мы хотим покупать квартиры в новых домах, а уж, где их строить решают старые жители, и депутаты которых они избирают.
Покупайте вторичку или готовые квартиры в новостройках, в чём проблема?
kurzo: Покупайте вторичку или готовые квартиры в новостройках, в чём проблема?
А в чем проблема не покупать квартиры по ДДУ? Они защищены 214ФЗ.
Почему я должен ограничивать свой выбор?
Проблема не в дольщиках, как пишет автор-экстремист, а в гос органах, не способных выполнять свою работу по надзору.
Дольщики, покупающие квартиры в новостройках, не обладают достаточными знаниями и возможностями, что-бы проверить инвестиционный контракт с городом и финансовое состояние застройщика.
Задача администрации города это
1) Выбрать застройщика, утвердить план застройки.
2) Заключить правильно инвестиционный контракт
3) Контролировать ход работ застройщика.
Если застройщик банкротится, то это вина не только застройщика, но и администрации города, которая его выбрала.
Поэтому критика администрации города от обманутых дольщиков обоснована.
lokioi: А в чем проблема не покупать квартиры по ДДУ? Они защищены 214ФЗ.
Почему я должен ограничивать свой выбор?
Проблема не в дольщиках, как пишет автор-экстремист, а в гос органах, не способных выполнять свою работу по надзору.
Потому что покупая квартиры по ДДУ вы рискуете, вот и всё.
Никакой надзор вас от полностью не застрахует от кидалова застройщика.
Почему я, как налогоплательщик, должен оплачивать содержание толпы каких-то чинуш, которые будут ночевать на вашей стройке? Чтобы вы купили подешевле квартиры? Никакой ФЗ-214 ни от чего не защищает. Надо запрещать долевое строительство, это рисковое занятие.

Ещё раз. Что вам мешает жить по средствам и покупать готовые квартиры в новостройках или вторичку? У меня нет денег на Мерседес, поэтому я езжу на стареньком Рено. И не считаю, что новый мерс мне должен оплатить lokioi из своих налогов.
Долевое строительство это НЕ РИСКОВАННАЯ сделка.
214ФЗ все риски с головой покрывает.
Гораздо более рискованно покупать готовую квартиру по договору ПДКП, или на вторичке, где орудуют черные риэлторы — там кинут на раз два.

Автор жутко исказил все факты, вот как раз благодаря 214ФЗ дольщики и получают свое жилье.
Комментарии гостей публикуются только после подтверждения e-mail адреса
Выборы Губернатора
до открытия избирательных участков 19 дней
ПнВтСрЧтПтСбВс
12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031